光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動
簡 報
第54期
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光明房地產(chǎn)集團(tuán)大討論、大反思活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編 ????2018年12月13日
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對標(biāo)先進(jìn)明方向??審視自身求發(fā)展
——集團(tuán)戰(zhàn)略投資部深入開展“大討論、大反思”活動
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在《光明食品（集團(tuán)）有限公司“十三五”發(fā)展規(guī)劃》和《光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2018-2020年發(fā)展行動計劃》的指導(dǎo)下，面對“新時代 新?lián)?dāng) 新作為”的集團(tuán)要求，為實(shí)現(xiàn)未來三年集團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，集團(tuán)戰(zhàn)略投資部積極參與“對標(biāo)先進(jìn)、共謀發(fā)展”全員大討論、大反思活動。
戰(zhàn)略投資部作為集團(tuán)的前端業(yè)務(wù)拓展部門，承擔(dān)著戰(zhàn)略引領(lǐng)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資布局的先鋒使命。在與金茂、金地等對標(biāo)企業(yè)和萬科、保利、華潤、雅居樂等先進(jìn)企業(yè)的合作交流中，戰(zhàn)略投資部不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的城市布局和投資模式，提升投資決策能力。
????一、做好戰(zhàn)略規(guī)劃，明確集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和要求
受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，企業(yè)規(guī)模也越來越大。為在未來贏得行業(yè)話語權(quán)，中國金茂制定了新的戰(zhàn)略規(guī)劃，把40座城市2000億作為五年后要達(dá)到的規(guī)模，轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”，實(shí)施“雙輪（地產(chǎn)開發(fā)加持有運(yùn)營）兩翼（服務(wù)創(chuàng)新與金融創(chuàng)新）”戰(zhàn)略升級，用“兩個驅(qū)動（規(guī)劃驅(qū)動、資本驅(qū)動）”帶動“兩個升級（城市功能升級、產(chǎn)業(yè)升級）”。
在“雙輪兩翼”戰(zhàn)略的指引下，中國金茂在城市運(yùn)營領(lǐng)域積極開展探索與實(shí)踐，深度整合國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)資源，成功打造了以城市核心綜合體、城市新城以及特色小鎮(zhèn)為代表的多個城市運(yùn)營作品，在全國35座城市，逐漸形成了府、悅、墅三大高端住宅產(chǎn)品系列，成功實(shí)現(xiàn)了“城市運(yùn)營商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
對我們集團(tuán)來說，依托上海房企的本土優(yōu)勢和光明食品集團(tuán)的資源優(yōu)勢，在集團(tuán)新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃中，戰(zhàn)略投資部圍繞光明食品集團(tuán)“一體兩翼”核心主業(yè)發(fā)展定位，以“專業(yè)好、終端活”為原則，按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示和要求，明確提出“1552”戰(zhàn)略定位，以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心，探索殷實(shí)農(nóng)場、城市更新、歷史名鎮(zhèn)、長租公寓、冷鏈物流五大業(yè)務(wù)，打造商業(yè)板塊、物流板塊、供應(yīng)鏈板塊、服務(wù)板塊、建設(shè)板塊五大平臺，建立新機(jī)制，推動集團(tuán)從專業(yè)公司向多元化運(yùn)營，集投資、產(chǎn)業(yè)、金融于一體的綜合性平臺集團(tuán)轉(zhuǎn)型。
????二、做好城市準(zhǔn)入研究，為子公司投資拓展明確標(biāo)準(zhǔn)和方向
為了確保“40座城市2000億”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，金茂調(diào)整了投資邏輯：精選城市、深耕聚焦。投資策略采取大小項(xiàng)目相結(jié)合，中心與郊區(qū)相結(jié)合；優(yōu)化合作項(xiàng)目，操盤為主，聯(lián)合操盤為輔，少量參股跟隨；重點(diǎn)推進(jìn)大項(xiàng)目獲取，尋求并購機(jī)會。
從城市布局來看，中國金茂堅持一、二線核心城市，已布局城市35座，2018年新進(jìn)入濟(jì)南、西安等城市，雖然沒有參與三、四線城市的去庫存行情，但是在一、二線核心城市的布局和深耕，讓中國金茂的實(shí)力大增，一、二線城市布局的長效機(jī)制會漸顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1-11月中國金茂銷售額已達(dá)1107億元，同比增長109%。
按照以上投資要求，2018年至今中國金茂共取得土地28宗，土地面積約195萬平方米。其中一線城市土地5宗，土地面積約28萬平方米，土地面積占比15%；二線城市土地18宗，土地面積約137萬平方米，土地面積占比70%；三、四線城市土地5宗，土地面積約30萬平方米，土地面積占比15%。
在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控形勢下，集團(tuán)同樣提出“立足精耕上海，深耕城市能級高、發(fā)展?jié)摿Υ蟮氖鞘校e極拓展符合企業(yè)實(shí)際情況的房地產(chǎn)新業(yè)務(wù)、新市場，堅持房地產(chǎn)業(yè)下的多元化發(fā)展之路”的發(fā)展戰(zhàn)略。
2017年以來，圍繞集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和500億規(guī)模要求，戰(zhàn)略投資部在子公司配合下，重點(diǎn)布局一、二線省會城市和計劃單列市，積極為集團(tuán)規(guī)?；繕?biāo)做土地儲備。戰(zhàn)略投資部定期組織撰寫《光明地產(chǎn)城市選擇研究報告》，針對重點(diǎn)布局城市編寫《城市研究報告》，對準(zhǔn)入城市名單和準(zhǔn)入條件做投資研究分析，明確了集團(tuán)的城市戰(zhàn)略布局方向，為投資項(xiàng)目拓展做了科學(xué)地指引，有效地控制和防范城市進(jìn)入的市場風(fēng)險。
按照城市準(zhǔn)入要求，戰(zhàn)略投資部以長三角城市和已進(jìn)入城市為中心，在城市輻射區(qū)內(nèi)深耕拓展投資項(xiàng)目，先后取得數(shù)十個招拍掛、收購項(xiàng)目。按照集團(tuán)戰(zhàn)略布局要求，戰(zhàn)略投資部還重點(diǎn)拓展了成都、重慶、昆明、貴陽等西部戰(zhàn)略性城市，在成都、重慶和昆明通過招拍掛和合作方式成功取得多個項(xiàng)目，將集團(tuán)布局城市從“八省一市”拓展為“十省二市”，為集團(tuán)在西南區(qū)域的規(guī)?；l(fā)展建立了戰(zhàn)略支點(diǎn)，擴(kuò)張了集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略版圖，在新布局城市建立了較好的品牌知名度，并與同行企業(yè)形成了良好的合作關(guān)系。
????三、創(chuàng)新投資模式，多元化合作實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展
中國金茂在“雙輪兩翼”戰(zhàn)略的指引下，在城市運(yùn)營領(lǐng)域積極開展探索與實(shí)踐，深度整合國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)資源，成功打造了以城市核心綜合體（代表作上海星外灘）、城市新城（代表作長沙梅溪湖國際新城）以及特色小鎮(zhèn)（代表作金茂谷鎮(zhèn)）為代表的多個城市運(yùn)營作品。在科學(xué)至上理念的指導(dǎo)下，中國金茂還積極與行業(yè)龍頭企業(yè)展開深度合作。2018年，中國金茂已累計與科大訊飛、芯恩等170余家企業(yè)完成戰(zhàn)略合作簽約，戰(zhàn)略簽約廣州生命科學(xué)城、青島西海岸創(chuàng)新科技城。
與中國金茂的多元化合作相比，集團(tuán)同樣具備較多的資源優(yōu)勢。2018年進(jìn)博會的成功舉辦，增加了光明食品集團(tuán)的品牌知名度。而崇明花博會的開工建設(shè)，也給光明地產(chǎn)帶來了開發(fā)崇明的機(jī)會。戰(zhàn)略投資部充分發(fā)揮“1552”戰(zhàn)略優(yōu)勢，積極參與集團(tuán)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新工作，緊緊抓住城中村、城市更新、特色小鎮(zhèn)、租賃住房等政策機(jī)會，創(chuàng)新投資渠道，積極與政府合作，參與崇明東平特色小鎮(zhèn)建設(shè)、泗涇古鎮(zhèn)的名鎮(zhèn)名村保護(hù)性開發(fā)、奉賢泰日城中村改造、金山城中村改造等城市更新、城中村改造和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目；參與松江、奉賢、楊浦、金山、崇明等區(qū)域的土地招拍掛工作，落實(shí)土地指標(biāo)，低成本取得土地，實(shí)現(xiàn)土地升值，改善城市功能；參與光明食品集團(tuán)在上海26塊土地租賃住宅的開發(fā)任務(wù)，積極探索租賃住宅投資運(yùn)營模式。
隨著土地招拍掛市場的競爭激烈，土地溢價也越來越高，擠壓了項(xiàng)目的利潤空間，為降低土地取得成本，戰(zhàn)略投資部積極推進(jìn)光明地產(chǎn)與知名企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，多樣化合作方式，為快速增加光明地產(chǎn)規(guī)模，學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)光明地產(chǎn)的品牌輸出，通過并表確保企業(yè)開發(fā)規(guī)模的增加，通過財務(wù)管控確保企業(yè)資金的合理有效使用和利益分配。
經(jīng)過與知名房企的對比反思，戰(zhàn)略投資部深刻認(rèn)識到，在房地產(chǎn)已先后經(jīng)歷過“黃金時代”與“白銀時代”后，或許將迎來一個門檻更高、更為分化的“翡翠時代”，傳統(tǒng)的投資模式已不再適用，必須密切關(guān)注宏觀政策經(jīng)濟(jì)形勢，切準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脈搏，轉(zhuǎn)變投資拓展思路，創(chuàng)新投資開發(fā)模式，向先進(jìn)房企學(xué)習(xí)，與知名房企合作，依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略要求，確定集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和城市布局，提前控制項(xiàng)目的政策、財務(wù)、營銷、運(yùn)營等多重風(fēng)險，確保投資利潤，力爭保持戰(zhàn)略的前瞻性，保持自身業(yè)務(wù)能力的先進(jìn)性和專業(yè)性，為集團(tuán)規(guī)?；缭绞桨l(fā)展把好第一道關(guān)！
（集團(tuán)戰(zhàn)略投資部）
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