《從沸騰到癲狂》讀后感
房價(jià)不斷上漲，高企的房價(jià)讓很多普通百姓難以承受，也改變了人們的價(jià)值觀，讓地產(chǎn)商被謾罵、被妖魔化，袁一泓的《從沸騰到癲狂》一書，從媒體人的角度，結(jié)合自己的思考綜合了很長一段時(shí)間來政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)者以及消費(fèi)者的觀點(diǎn)和意見，分析了房價(jià)高企以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場矛盾形成的原因和相互之間的因果關(guān)系。袁一泓從“人民被地產(chǎn)奴役”、“地產(chǎn)商階層的崛起”、“被地產(chǎn)捕獲的GDP”及“銀行被綁上了戰(zhàn)車”四個(gè)方面描述了自1998年以來我國實(shí)施住房制度改革以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動態(tài)，從而較客觀的分析出房價(jià)高企的四個(gè)主要原因：
首先袁一泓認(rèn)為“貧富差距下的高收入，尤其是超高收入和灰色收入，是推動房價(jià)上漲的主要因素之一”。這里的高收入主要是指壟斷性行業(yè)及其從業(yè)人員的超常收入；而灰色收入是法律法規(guī)沒有明確界定是違法的收入，而還有一部分所謂的“灰色收入”如圍繞權(quán)力產(chǎn)生的腐敗和尋租行為收入應(yīng)該是違法收入。這一點(diǎn)其實(shí)是我國的分配制度不公、法律體系不夠健全和執(zhí)法不嚴(yán)造成的，但從這一點(diǎn)也可看出在我國用房價(jià)收入比和國際上通行標(biāo)準(zhǔn)來比較房價(jià)是否合理是不合適的。
其次袁一泓認(rèn)為“地價(jià)尤其是地王，往往會直接推動房價(jià)大幅上漲，而地價(jià)上漲的根本因素是土地招拍掛制度”。由于招拍掛制度是一種競價(jià)機(jī)制，該制度導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)是不可避免的，所以在該制度作用下，地王的產(chǎn)生也是必然的。而我國自實(shí)行中央地方分稅制以來，地方財(cái)政基本就是吃飯財(cái)政，要進(jìn)行城市建設(shè)及改善人民福利等很多方面的資金來源只能依靠土地收入，這就必然使地方政府希望土地能夠不斷地賣出高價(jià)，從而拉高房價(jià)。
三是袁一泓認(rèn)為“超發(fā)的貨幣是推動房價(jià)上漲的主要因素之一”。由于我國的投資渠道的狹窄及股市的長期低迷，房地產(chǎn)作為我國目前唯一一種大眾均可投資而又相對安全的投資產(chǎn)品，有一大部分超發(fā)貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)為主的資本市場也是理所當(dāng)然的的選擇。
四是剛性需求，包括首先是城市化帶來的住房需求，每年由于城市化造成城市的增長而帶來的住房需求；其次是城市常住人口的改善性需求。這些新增需求及改善需求對住宅的年需求量約合建筑面積8億-10億平方米。
《從沸騰到癲狂》一書從數(shù)據(jù)的收集到房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題分析以及房價(jià)高企的原因分析，基本是理性和中肯的，并指出中國房地產(chǎn)存在的問題的產(chǎn)生很多是房地產(chǎn)本身之外的因素所造成的。但正如書序中馮侖所指出的那樣，“這本書和其他媒體人寫的房地產(chǎn)方面的書有一個(gè)共同之處，就是它有很多道德假定，把自己放在一個(gè)道德優(yōu)勢和批判的位置來看房地產(chǎn)中所發(fā)生過的故事，除了一些專業(yè)的評論和個(gè)案的描述，大多摻雜著道德判斷”。因?yàn)橛辛诉@些因素，造成袁一泓建議和他的初衷的相悖，還有就是他知道很多房地產(chǎn)的問題并不是房地產(chǎn)本身的問題，但他建議的解決辦法還只是針對房地產(chǎn)，沒有指出產(chǎn)生這些問題深層次的原因，不能從根上解決問題。
如他一方面信奉自由市場，反對行政干預(yù)，指出中國房地產(chǎn)市場雖然已暢行市場化12年，但本質(zhì)上仍是一個(gè)“政策市”，以至于“人們總是在等待‘另一個(gè)’文件的出臺”，甚至這些政策在法律框架之外。建議建立完善房地產(chǎn)的法律框架及房地產(chǎn)制度，但又對不符合法制管理其實(shí)還是“政策市”行政調(diào)控充滿幻想，甚至到呼喚“鐵腕”的地步。另外，作者表達(dá)了對剛性需求購房的支持，特別是對首套房購房在信貸上的優(yōu)惠政策的持續(xù)性，但作者又表達(dá)了對現(xiàn)在實(shí)行的其實(shí)也提高了首套房購房門坎的房地產(chǎn)調(diào)控政策的支持，從這些可以看出作者內(nèi)心的分裂與糾葛。
從作者分析造成房價(jià)高企的四個(gè)因素中，前三個(gè)因素應(yīng)該說都不是房地產(chǎn)本身所造成的，也不是在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)框架里所能解決的。
其一、“超高收入和灰色收入”是我國的分配體制不公和法律不建全或執(zhí)法不嚴(yán)所造成的問題，這是涉及到我們分配體系的改變，法律的健全和反腐的力度。
其二、“地價(jià)上漲的根本因素是土地招拍掛制度”，但土地除了招拍掛外，應(yīng)該說沒有更好的辦法。對這一問題的解決應(yīng)該要從地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的依賴的入手。從我國實(shí)行中央地方分稅制后，大部分稅收被中央拿走，現(xiàn)在是中央富地方窮，地方基本是吃飯財(cái)政，沒有發(fā)展資金，要發(fā)展只能靠出土地獲取資金，這個(gè)問題不是改變對地方政府的GDP考核方法就能解決的，地方還是要發(fā)展的。擺脫對土地財(cái)政的依靠更不能靠增加地方稅的稅種來解決，我國無論是企業(yè)稅負(fù)及個(gè)人稅負(fù)都已較重，無論增加何種稅種，最后都是要老百姓買單，增加老百姓負(fù)擔(dān)，應(yīng)該說這與我國改善民生的宗旨相違背。因此解決這一問題應(yīng)該是要進(jìn)行第二次分稅制改革才能做到，對中央和地方稅收進(jìn)行重新分配，增加地方稅收收入，減少中央稅收收入。同時(shí)可考慮土地出讓金由中央收取大部分，這樣就能有效降低地方政府對高地價(jià)的沖動。但這是國家稅收政策的重大調(diào)整，這也不是房地產(chǎn)行業(yè)本身所能解決的。
其三、“超發(fā)的貨幣是推動房價(jià)上漲的主要因素之一”。這是國家的金融政策問題，作為國家貨幣的超發(fā)，主要是為了拉動經(jīng)濟(jì)，但其實(shí)超發(fā)的貨幣很難按國家意圖到實(shí)際需要者手中，一方面超發(fā)貨幣通過銀行信貸出來，真正需要資金的民營企業(yè)或中小企業(yè)很難拿到，大部分到并不十分缺錢的大型國企的手中，他們沒有其他投資方向就投到房地產(chǎn)中。其次我國如電信、銀行、石油等壟斷行業(yè)不充許民間資本進(jìn)入，也造成大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是近些年來國進(jìn)民退更加劇這一狀況。要解決這一問題同樣是要國家放開民間資本的投資領(lǐng)域，涉及國家政策的重大調(diào)整。
因此在作者分析的造成房價(jià)企高的四個(gè)因素中，有四分之三不是房地產(chǎn)本身所能解決的，要解決這些問題涉及到我國市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步深化改革，從更深的角度來說，應(yīng)該是要深化我國政治體制的改革。所以作者的“書生建議”可能還缺乏深度，或者說表達(dá)得過于婉轉(zhuǎn)。
通過閱讀《從沸騰到癲狂》這本書，我們也充分認(rèn)識到房地產(chǎn)最好的投資時(shí)期已經(jīng)過去，也就是這個(gè)行業(yè)的黃金期已經(jīng)過去，但作為我們房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員還是要有信心，畢竟黃金期過去后還有白銀期，也是一個(gè)行業(yè)良好的發(fā)展時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期我們怎樣才能讓企業(yè)得到更好的發(fā)展，如何取得競爭優(yōu)勢，是我們更要迫切考慮的問題。從這些年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展我們可以得出結(jié)論，要做好企業(yè)首先要做好產(chǎn)品，產(chǎn)品是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的基石，只有以客戶以導(dǎo)向，研發(fā)滿足客戶需要的產(chǎn)品才能贏得市場，贏得了市場才會有企業(yè)的發(fā)展。其次是從管理要效益，學(xué)習(xí)先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度，形成高效有序的企業(yè)管理模式，降低企業(yè)運(yùn)行成本，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，使企業(yè)得到快速健康的發(fā)展。