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加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展
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——讀《從沸騰到癲狂》一書有感
施 裕(作者單位：農(nóng)房集團)
近日，在細細品讀由袁一泓撰寫的《從沸騰到癲狂——泡沫背后的中國房地產(chǎn)真相》。從2011年起，中國房地產(chǎn)市場遭遇了被稱為史上最嚴厲的宏觀調(diào)控，限購、限貸、限價成為這次宏觀調(diào)控的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)迎來了嚴寒的冬天。袁一泓在書中既表達了政府的一些意見，也反映了房地產(chǎn)從業(yè)者的一些看法，當然代表更多的是消費者的意見和觀察，但他并沒有對經(jīng)濟學家的意見隨聲附和，透露出作者的獨立思考。這也是我喜歡讀這本書的原因。
書中提出了決定房價上漲的四個關(guān)鍵因素，即，貧富差距日益擴大的收入分配制度，招拍掛為主的土地出讓制度，連續(xù)10年以年的貨幣超發(fā)的貨幣政策，城市化帶來的住房需求。我認為是切中要害，一針見血。同時，他對房地產(chǎn)變革提出了自己的建議。他謙卑地說：“因為我即使寫了，也不知道寄給誰；即使寄出，也沒有人看。以下建議權(quán)當自娛自樂。”其實，我們知道，作為一個知名學者，他的這些建議都經(jīng)過深思熟慮的。比如，他提出改革現(xiàn)行財政稅收制度（尤其是中央與地方的分稅制度），建立起與地方事權(quán)相匹配的財政稅收體制，改革現(xiàn)行地方政府政績考核制度，去除GDP考核，堅決摒棄地產(chǎn)GDP主義等。袁一泓在書中強烈希望迅速、堅決變革房地產(chǎn)，建立和完善房地產(chǎn)的制度體系，重新調(diào)整房地產(chǎn)的利益格局，以對國家負責，對歷史負責。
袁一泓是一個局外者，所謂“旁觀者清”。 袁一泓在書中說：“有一點可以明確，在房地產(chǎn)市場獲得超額收益的時代正漸行漸遠”。我想，農(nóng)房集團作為一家在房地產(chǎn)行業(yè)馳騁20多年的國有企業(yè)，更應看清形勢，注重理性發(fā)展，把“加快轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新發(fā)展”作為我們當務之急。要正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。未來10-20年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有很大的空間。中國的城市化離不開房地產(chǎn)，市場需求潛力大。今年中國城市化率為50%，要達到60-65%的城市化率，還得增加2.5-3億的城鎮(zhèn)居民，這些新的城鎮(zhèn)居民對舊區(qū)改造及改善性需求的要求強烈，每年開工量約在8億平方米。沒有搞跨的行業(yè)，只有搞跨的企業(yè)。只要加快企業(yè)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新發(fā)展，努力推動創(chuàng)新驅(qū)動，內(nèi)生發(fā)展之路，就會度過寒冬，迎來春天。一是要向協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與整個國家及地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。二是要向綠色發(fā)展轉(zhuǎn)變。大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，通過工業(yè)化建造方式和產(chǎn)業(yè)鏈組織方式，積極發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅。三是要向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展中低位、中小套型普通商品住宅，盡量滿足不同區(qū)域、不同層次居民的多元化住房需求。要強化住宅的消費屬性，弱化投資品屬性，回歸住房的居住功能。四是要推進發(fā)展理念的創(chuàng)新。首要樹立提高住宅使用壽命是最大的節(jié)約的理念。要推進建造方式的創(chuàng)新，重點推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。五是要推進產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新。從單純依靠住宅開發(fā)向兼顧商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、老年住宅轉(zhuǎn)型，從單純出售型住宅開發(fā)向兼顧持有商業(yè)物業(yè)和租賃型商品住房轉(zhuǎn)型。六要推進科技進步和技術(shù)創(chuàng)新。加大住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)集成。七要推進融資方式創(chuàng)新。從單一的銀行開發(fā)貸款向債券融資、基金融資、信托產(chǎn)品等新領(lǐng)域延伸。八要推進管理方式創(chuàng)新。主要體現(xiàn)在五方面：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理、質(zhì)量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理。
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